Kamis, 07 Mei 2015

Perencanaan Pembangunan Kawasan Industri

a. Aspek Lokasi
Pemilihan lokasi yang tepat bagi pembangunan kawasan industri, akan sangat berpengaruh terhadap perkembangan kawasan industri pada masa yang akan datang. Pengembang kawasan industri sebelum membangun kawasan industrinya harus memilih lokasi yang dapat mengakomodasi kebutuhan investor pada umumnya, disamping itu juga harus memastikan bahwa lokasi kawasan industri berada dalam wilayah rencana tata ruang wilayah dimana kawasan industri akan dibangun, dan pemilihan lokasi yang baik akan dapat menghemat biaya pembangunan kawasan industri.

Menurut Sriyadi langkah-langkah yang dilakukan badan usaha dalam pemilihan lokasi usaha menggunakan 3 langkah sebagai berikut :
Pertama, memilih wilayah (daerah) secara umum. Untuk ini ada lima faktor dasar, yaitu (1) dekat dengan pasar, (2) dekat dengan bahan baku, (3) tersedia fasilitas pengangkutan, (4) terjaminnya pelayanan umum seperti penerangan listrik, air, bahan bakar dan (5) kondisi iklim dan lingkungan yang menyenangkan.
Kedua, memilih masyarakat tertentu di wilayah yang dipilih pada pemilihan tingkat pertama. Pilihan didasarkan atas enam faktor: (1) tersedianya tenaga secara cukup dalam jumlah dan type skill yang diperlukan, (2) tingkat upah yang lebih murah, (3) adanya perusahaan yang bersifat suplementer atau komplementer dalam hal bahan baku, hasil produksi, buruh dan tenaga terampil yang dibutuhkan, (4) adanya kerjasama yang baik antara sesama perusahaan yang ada, (5) peraturan daerah yang menunjang, dan (6) kondisi kehidupan masyarakat yang menyenangkan.
Ketiga, memilih lokasi tertentu. Pertimbangan utama pada langkah ini adalah soal tanah. Adakah tanah yang cukup longgar untuk bangunan, halaman, tempat parkir dan tidak boleh dilupakan adanya kemungkinan untuk perluasan. Juga harus diperlihatkan keadaan topografinya sesuai dengan bangunan yang didirikan, keadaan lapisan tanahnya berhubungan dengan masalah drainase dan pembuangan limbah. Urutan berikutnya sesudah tanah adalah masalah transportasi. Apakah di tempat yang akan dipilih ada transportasi seperti kereta api, angkutan motor atau sungai atau bahkan angkutan udara atau pelabuhan laut yang mungkin sangat diperlukan untuk perusahaan tertentu. Dapatkah para pegawai/pekerja mencapai pabrik dengan mudah baik dengan mobil atau tanpa mobil. Urutan berikutnya baru macam-macam faktor yang lain, misalnya ada tidaknya pembatasan-pembatasan yang bersangkutan dengan perwilayahan (zoning) yang melarang didirikannya tipe bangunan tertentu seperti yang direncanakan. Adakah fasilitas pemadaman kebakaran yang memadai. Adakah larangan membuang limbah sehingga memerlukan biaya tertentu untuk membuangnya.


Akhirnya sampai pada kesimpulan, bahwa segala pertimbangan di atas, intinya adalah mencari lokasi di mana diperoleh total biaya produksi maupun biaya distribusi sampai penyerahan barang pada konsumen yang semurah-murahnya sehingga dicapai rentabilitas yang maksimal.

Dalam memilih lokasi kawasan industri, pengembang harus memahami dan memperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan industri antara lain :
  1. bentuk permukaan tanah rata , untuk memudahkan pembangunan pabrik.
  2. Sumber bahan mentah mudah diperoleh (bergantung dari bahan , lokasi, serta jenis industrinya),
  3. Pasaran dalam negeri yang luas, seperti kawasan berpenduduk padat.
  4. Pasar luas negeri yang luas.
  5. Sumber tenaga kerja (SDM) yang murah dan mudah didapat di sekitar kawasan.
  6. Tenaga buruh mudah diperoleh dari sekitar kawasan Industri.
  7. Tingkat pendidikan buruh.
  8. Tenaga espatriat.
  9. Modal dari investor.
  10. Jalan raya yang menghubungkan antara pabrik dengan pasar, pelabuhan, dan sebagainya.
  11. Pelabuhan untuk impor bahan mentah dan ekspor bahan jadi (hasil produksi pabrik), pelabuhan container dan gudang.
  12. Peranan pejabat pemerintah.
  13. Peranan pemerintah.
  14. Membuka kawasan industri yang lengkap dan infrastruktur yang lengkap pula.
  15. Membuka kawasan zona perdagangan bebas.
  16. Insentif tarif bahan baku impor, dan sebagainya.
Mengingat suatu kawasan industri memerlukan prasarana (infrastruktur) yang lengkap serta persyaratan lainnya seperti yang telah disebutkan, maka dalam memilih lokasi untuk kawasan industri perlu diperhatikan beberapa hal sebagai berikut :
  1. Lahan untuk kawasan industri harus berada di daerah peruntukan industri, sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah.
  2. Lahan untuk kawasan industri harus mempunyai aksesibilitas/ kemudahan pencapaian yang cukup baik, baik terhadap akses bahan baku, bahan jadi (hasil produksi) maupun akses terhadap pemasok (vendor) industri tersebut.
  3. Lokasi lahan yang paling baik adalah dekat dan mudahnya pencapaian dari dan ke pusat-pusat transportasi seperti pelabuhan laut, pelabuhan udara dan setasiun kereta api.
  4. Topografi/kontur lahan sebaiknya datar, agar dalam pematangan lahan (land development) tidak banyak pekerjaan cut and fill (pemotongan dan pengurugan tanah) yang besar sehingga dapat menghemat biaya pematangan tanah.
  5. Terlindung dari angin badai (taufan), banjir, dan bencana alam lainnya.
  6. Berdekatan dengan kota-kota besar yang berpenduduk padat untuk menjamin pasar, institusi keuangan untuk memudahkan penambahan modal, buruh yang jumlahnya banyak, terampil dan murah.
  7. Berdekatan dengan sumber listrik (jaringan listrik) PLN.
  8. Harga tanah yang murah untuk mengurangi biaya pengembangan kawasan.
  9. Pengaruh kelompok industri, seperti industri hilir dan industri hulu yang saling berketergantungan.
  10. Berdekatan dengan sumber air, seperti sungai, khususnya untuk industri baja dan tekstil.
Sedangkan secara umum kriteria pertimbangan pemilihan lokasi dalam pembangunan kawasan industri di Indonesia adalah sebagai berikut :
- Jarak terhadap permukiman : minimal 2 km
- Jaringan jalan yang melayani : Arteri Primer
- Jaringan yang Melayani : Jaringan Listrik dan Telekomunikasi.
- Prasarana angkutan : Tersedia Pelabuhan laut
- Topografi/kemiringan : Maksimal 0-15 derajat
- Jarak terhadap sungai : Maksimal 5 km
- Peruntukan lahan : Non pertanian, non permukiman, non konservasi.
- Ketersediaan lahan : Minimal 25 Ha
- Orientasi lokasi (terhadap) : Pasar (market), bahan baku dan tenaga kerja.

b. Aspek Teknis
Sebelum kawasan industri mulai di bangun, para pengembang kawasan industri harus membuat perencanaan peruntukan lahan di dalam kawasan industri atau di sebut rencana induk kawasan (master plan). Penataan pemanfaatan lahan yang baik tidak hanya akan berpengaruh pada penghematan biaya pematangan lahan, akan tetapi juga dapat menjadi suatu daya tarik bagi investor, dengan manajemen pengaturan lahan yang baik para investor akan merasa mantap untuk memilih lokasi industrinya di suatu kawasan industri, sebaliknya suatu kawasan industri yang mempunyai master plan yang asal-asalan akan di jauhi oleh calon investor.


Untuk membuat suatu perencanaan induk kawasan (master-plan), diperlukan tahapan-tahapan sebagai berikut :
  1. pembuatan rencana zoning (pengelompokan suatu kegiatan yang sejenis pada suatu area). Zoning pada kawasan industri pada umumnya terdiri atas zoning-zoning :
  2. lahan produktif (komersial) : lahan industri/lahan pabrik; pergudangan; pusat niaga (business centre), seperti pertokoan, kantor, hotel, dan sebagainya; area hunian (perumahan ) seperti rumah tinggal, apartemen, dan dormitory (asrama).
  3. Lahan yang tidak produktif (fasilitas sosial dan fasilitas umum) : pusat pemerintahan; area pendidikan (sekolah), TK, SD, SLTP, dan kalau mungkin SLTA; area penghijauan; lapangan olah raga; penghijauan untuk paru-paru kawasan; jaringan jalan, jalan utama (primer), jalan sekunder(arteri), jalan lingkungan ; dan jaringan/ saluran (drainase/ pembuangan air hujan).
  4. Menentukan besaran perbandingan antara lahan produktif dengan lahan yang tidak produktif sesuai dengan standar teknis kawasan industri yang dikeluarkan oleh Menteri Perindustrian dan Perdagangan tahun 1997. Standar perbandingan lahan komersial (lahan yang dapat dijual) dengan lahan non komersial ( fasilitas sosial dan fasilitas umum ) adalah 70% : 30%.
  5. Membuat penjelas rencana induk kawasan (detail-masterplan). Tahap ini perlu dilakukan sebelum pembuatan rencana detail engineering ( penjelas pelaksanaan keteknisan kawasan), sebagai bahan dalam penyusunan awal studi kelayakan ( feasibility study).
  6. Menyiapkan studi kelayakan (feasibility study). Tahap ini diperlukan untuk menilai apakah rencana kawasan industri tersebut layak dan memberikan keuntungan yang memadai dari segi finansial.
  7. Membuat studi AMDAL (analisis mengenai dampak lingkungan). Studi ini diperlukan untuk menilai apakah rencana kawasan industri tersebut tidak akan menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan sekitar kawasan industri. AMDAL ini juga diperlukan sebagai kelengkapan persyaratan pengurusan surat izin kawasan industri. Kemudian diteruskan dengan studi rencana kelola lingkungan (RKL) dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL).
  8. Mengurus perizinan. Pada prinsipnya, pengurusan perizinan tersebut adalah bagian dari rangkaian kegiatan yang sangat penting mulai dari : izin lokasi (dari tingkat kabupaten, propinsi sampai dengan tingkat pusat); izin kawasan; izin undang-undang gangguan; izin bangunan ; dan izin-izin lainnya yang diperlukan.
Pasal 16 ayat Keputusan Menentukan Perindustrian dan Perdagangan RI Nomor 50/MPP/Kep/2/1997, tentang pemberian izin usaha Kawasan Industri Dan Izin Perluasan Kawasan Industri, menyatakan bahwa perusahaan kawasan industri wajib melaksanakan standar teknis yang meliputi :

a) Perusahaan kawasan industri wajib mencadangkan tanah kawasan industri menurut ketentuan penggunaan tanah di dalam kawasan industri sebagai berikut :
keterangan :
  • kavling komersial adalah kavling yang disediakan oleh perusahaan kawasan industri untuk sarana penunjang seperti perkantoran, bank, pertokoan/tempat berbelanja, tempat tinggal sementara, kantin dan sebagainya.
  • Kavling perumahan adalah kavling yang disediakan oleh perusahaan kawasan industri untuk perumahan pekerja termasuk fasilitas penunjangnya seperti tempat olah raga dan sarana ibadah.
  • Fasilitas yang termasuk prasarana penunjang lainnya antara lain adalah pusat kesegaran jasmani (fitness center), pos pelayanan telekomunikasi, saluran pembuangan air hujan, instalasi penyediaan air bersih, instalasi penyediaan tenaga listrik, instalasi telekomunikasi, instalasi pengelolaan air limbah industri, unit pemadam kebakaran.
  • Prosentase mengenai penggunaan tanah untuk jalan dan sarana penunjang lainnya disesuaikan menurut kebutuhan berdasarkan ketentuan yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Tingkat II yang bersangkutan.
  • Prosentase ruang terbuka hijau ditetapkan minimal 10 % sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah yang bersangkutan.
b) Ketentuan tentang pemanfaatan tanah untuk bangunan diatur sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
c) Perusahaan Kawasan Industri wajib mengusahakan penyediaan prasarana & sarana sekurang-kurangnya sebagai berikut:
  1. Jaringan jalan lingkungan dalam Kawasan Industri sesuai dengan ketentuan teknis yang berlaku;
  2. Saluran pembuangan air hujan (drainase) yang bermuara kepada saluran pembuangan sesuai dengan ketentuan teknis Pemerintah Daerah setempat;
  3. Instalasi penyediaan air bersih termasuk saluran distribusi ke setiap kavling industri, yang kapasitasnya dapat memenuhi permintaan yang sumber airnya dapat bersal dari Perusahaan Air Minum (PAM) dan/atau dari sistem yang diusahakan sendiri oleh Perusahaan Kawasan Industri;
  4. Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik sesuai dengan ketentuan PLN yang sumber tenaga listriknya dapat berasal dari PLN dan/atau dari sumber tenaga listrik yang diusahakan sendiri oleh Perusahaan Kawasan Industri dan atau Perusahaan Industri di dalam Kawasan Industri;
  5. Jaringan telekomunikasi sesuai dengan ketentuan dan persyaratan teknis yang berlaku;
  6. Sarana pengendalian dampak misalnya: pengolahan air limbah industri, penampungan sementara limbah padat sesuai dengan keputusan persetujuan ANDAL, RKL dan RPL Kawasan Industri;
  7. Penerangan jalan pada tiap jalur jalan sesuai dengan ketentuan yang berlaku;
  8. Unit perkantoran Perusahaan Kawasan Industri/Perusahaan Pengelola Kawasan Industri;
  9. Unit pemadam kebakaran;
  10. Perumahan bagi pekerja industri dengan harga yang terjangkau untuk Kawasan Industri yag luasnya lebih dari 200 hektar.
Pustaka.
Dirdjojuwono Roestanto W, Kawasan Industri Indonesia, Pustaka Wirausaha Muda, Bogor 2004
Sriyadi, Bisnis Pengantar Ilmu Ekonomi Perusahaan Modern, IKIP Semarang Press, 1991
Facebook Twitter Google+

Boleh bebas asal jangan terlalu

Back To Top